اصلاح طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول - ساعت شیک

به گزارش ساعت شیک، خبرگزاری خبرنگاران- نمایندگان خانه ملت با اصلاحات موادی از طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جهت تامین نظر شورای نگهبان موافقت کردند.

به گزارش ساعت شیک و به نقل از خانه ملت، ماده 2 اصلاح شده طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول عبارت است از: دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قرارداد های خصوصی اشخاص از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و بعلاوه شروط مورد نظر آن ها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر و هزینه دادرسی تابع حکم مندرج در تبصره (3) ماده (64) قانون مالیات های مستقیم مصوب 3/12/1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی (ارزش معاملاتی) می باشد.

در ماده 3 این طرح آمده است: دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی) مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه الکترونیک ثبت اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور و معین تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی به موجب آئین نامه ای است که ظرف مدت سه ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می گردد و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران می رسد.

تبصره 1 ماده 3 عبارت است از: تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیار های زیر معین گردد:

1- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (64) قانون مالیات های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی معین گردد.

2- میانگین سالانه حجم پیش نویس قرارداد های به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر معین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

3- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله معین گردد.

در هرحال قیمت روز مورد معامله در معین مقدار تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی - حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها- تحت هر اسم از جمله حق التحریر یا حق الزحمه درج پیش نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می گردد.

در تبصره 2 این ماده هم آمده است: در صورتی که امکان دسترسی دلالان معاملات املاک یا عموم مردم و انجام استعلامات آنی مربوطه و بعلاوه امکان استفاده از قرارداد های یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی) در سامانه فوق از طریق سازمان فراهم گردد، دلالان مذکور یا عموم مردم می توانند اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون را فقط در قالب قرارداد های یکسان و نمونه مزبور و صرفاً راجع به اموال غیرمنقولی که مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 12/ 10/ 1393 در آن ها اجرائی شده است، در سامانه الکترونیک ثبت اسناد، ثبت نمایند.

جهت برطرف ایراد شورای محترم نگهبان، ماده (4) مصوبه به این توضیح اصلاح شد:

دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) و یا حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (5%) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دودرصد (2%) محاسبه و نسبت به أخذ آن از ذی نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام و معینات آن را در سامانه ثبت الکترونیک قید نمایند.

تبصره 1 ماده 4 هم عبارت است از: در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (64) قانون مالیات های مستقیم باشد، رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.

تبصره 2 این ماده به این توضیح اصلاح شد: وزارت امور مالی و دارایی مکلف است مقدار ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (64) قانون مالیات های مستقیم را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید؛ در غیر این صورت سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌ الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.

ماده 5 طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای تامین نظر شورای نگهبان به این صورت اصلاح شد: سازمان تأمین اجتماعی مکلف است حداکثر ظرف مدت یک سال پس از لازم الاجراء شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام آنی مقدار بدهی شخص واگذار نماینده ملک درخصوص ملک مورد معامله، موضوع ماده (37) قانون تأمین اجتماعی مصوب 3/4/1354 با اصلاحات و الحاقات بعدی به منظور وصول آن از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید، در غیر این صورت سردفتر مکلف است به درخواست متعاملَین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. در فرض اخیر، منتقلٌ الیه و سردفتر هیچ مسؤولیتی در قبال این بدهی ندارند. این امر مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقال دهنده ملک نیست.

ماده 6 طرح فوق الذکر عبارت است از: کلیه دستگاه های اجرائی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آن ها شده است، مکلفند حداکثر ظرف مدت یک سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آنی اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین از طریق سردفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد.

جهت برطرف ایراد شورای نگهبان در ماده (6) تبصره های زیر به ماده مذکور الحاق شد:

تبصره 1- مقامات و کارکنان متخلف از حکم این ماده، به مجازات مقرر در بند (د) ماده (9) قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب 7/ 9/ 1372 با اصلاحات و الحاقات بعدی محکوم می شوند.

تبصره 2- در خصوص نقل و انتقال املاک واقع در پلاک های ثبتی اصلی که مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 12/ 10/ 1393 درآن پلاک اصلی به صورت کامل اجراء نگردیده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانه های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه است.

ماده 7 این طرح هم به این صورت اصلاح شد: دفاتر اسناد رسمی موظفند برای دریافت وجوه دولتی و عمومی که وصول آن طبق مقررات قانونی بر عهده آن ها است، حقوق متعلقه را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان به صورت آنی به حساب یا حساب هایی که نزد خزانه داری کل کشورمعین می گردد واریز نمایند. آیین نامه اجرائی این ماده که ظرف مدت سه ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون از طریق سازمان و با همکاری وزارت امور مالی و دارایی تهیه می گردد به تصویب هیأت وزیران می رسد.

جهت برطرف ایرادات شورای محترم نگهبان، ماده (8) مصوبه به این توضیح اصلاح شد: مراجع قضائی، کمیسیون ها، شورا ها و سایر مراجع ذی صلاحی که به موجب قوانین برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک و اراضی معین شده اند، مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هر گونه حق عینی و بعلاوه آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در خصوص هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی، از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است اطلاعات مذکور را آنی در دفتر الکترونیک املاک درج نماید. تخلف از حکم این ماده موجب محکومیت به یکی از مجازات های درجه شش موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی مصوب 1/ 2/ 1392 می گردد.

تبصره این ماده هم عبارت است از: چنانچه در نتیجه تخلف از این ماده، خسارتی به دارنده سند رسمی وارد گردد، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیان دیده است.

جهت برطرف ایرادات شورای محترم نگهبان، ماده (9) مصوبه به این توضیح اصلاح شد: هر یک از قضات یا ماموران دولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده (1) این قانون ترتیب اثر ندهند، به یکی از مجازات های درجه شش موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی مصوب 1/ 2/ 1392 محکوم می گردد و چنانچه در اثر تخلف ماموران یا قضات به دارندگان یا ذینفعان اسناد رسمی خسارتی وارد گردد، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده است.

جهت برطرف ایرادات شورای محترم نگهبان، ماده (10) طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به این توضیح اصلاح شد:

سازمان مکلف است با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود، ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را جهت ثبت ادعا های راجع به مالکیت عین و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف مدت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعا های خود در سامانه مذکور و ظرف مدت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا طی مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام و گواهی مربوطه را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوطه مکلف به صدور گواهی شروع طی مراحل قانونی می باشند. در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام مدعیان و دارندگان اسناد مذکور، ادعا ها و اسناد تنظیمی فاقد اعتبار قانونی است.

تبصره 1 این ماده عبارت است از: درج ادعا ها و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای معینات جغرافیایی (utm) ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه) می باشد. درصورت درج معینات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی معینات جغرافیایی، پلاک ثبتی را معین کند.

در تبصره 2 این ماده آمده است: چنانچه در خصوص یک پلاک ثبتی، معامله ای با اسناد عادی انجام شده و در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، در صورت انجام اقدامات لازم از طریق متقاضی در مهلت مذکور، تا زمان معین تکلیف دعاوی مطروحه پیرامون این اسناد که در مواعد مذکور اقامه شده اند و در صورت عدم اقدام در مهلت مقرر، تا انقضای مواعد مذکور در این ماده، امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال مِلک مذکور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید گردد. این امر مانع صلح رسمی حقوق احتمالی ذی نفع سند عادی مذکور یا شخصی که در دفتر املاک، مِلک به نام او ثبت شده است، نیست. در این صورت سردفتر مکلف است حسب مورد وجود سند عادی یا رسمی معارض با سند صلح تنظیمی و امکان ابطال آن را به طرفین قراردادِ صلح تفهیم و در قرارداد تنظیمی قید نماید.

تبصره 3 ماده 10 هم عبارت است از: در خصوص دارندگان سند عادی مشاعی، ذی نفع سند مکلف است نام آخرین مالک دارای سند رسمی را هم در سامانه اعلام نماید. در این صورت با ثبت سند عادی مذکور امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال سهم مشاعی مذکور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این امر باید در استعلام ثبتی قید گردد.

در تبصره 4 این ماده آمده است: رسیدگی به ادعا های ثبت شده در سامانه که مشمول قانون معین تکلیف شرایط ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 20/ 9/ 1390 است، به استثنای موارد مذکور در تبصره (5) این ماده، بر اساس قانون مذکور انجام شده و پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده، تقاضای تازه از طریق هیأت های حل اختلاف موضوع قانون مذکور پذیرفته نمی گردد و درخواست ها و اسناد ارائه شده فاقد اعتبار قانونی است.

تبصره 5 ماده 10 هم به این توضیح اصلاح شد: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی) مکلفند حسب مورد در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستا ها و اراضی زراعی و باغ های خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور، نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (utm) اقدام کرده و پس از استعلام از سازمان جنگل ها، مراتع و آبخیزداری و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، ازجمله ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالکیت به سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است نقشه های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده درج و هم در محل الصاق نماید. در صورتی که اشخاص ذی نفع، به نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند باید ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند. معترض مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید. در این صورت صدور سند مالکیت، موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد بود. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت محل، مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است.

در تبصره 6 این ماده آمده است: وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلفند پس از تخصیص زمین با هدف انتقال با رعایت قوانین و مقررات مربوط به واگذاری زمین های دولتی و رعایت قرارداد فیمابین دستگاه های موضوع این تبصره و متقاضی تخصیص زمین از جمله متقاضیان آسیب دیده از حوادث طبیعی، ظرف مهلت یکسال از تاریخ انجام کامل تعهدات قراردادی واگذار شونده جهت انجام تکالیف قانونی مذکور در ماده (1) این قانون اقدام نمایند.

تبصره 7 ماده فوق الذکر عبارت است از: شخصی که با علم به عدم استحقاق رأساً یا از طریق دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. چنانچه در این راستا جرمی از قبیل جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر هم واقع گردد، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرایم ارتکابی هم محکوم می گردد.

تبصره 8 ماده 10 عبارت است از: در اجرای تبصره (5) این ماده، صدور سند مالکیت شش دانگ صرفاً برای آن دسته از اراضی کشاورزی که به استناد تصاویر ماهواره ای ویا عکس های هوایی، قبل از تصویب قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی-مالی مصوب 21/ 11/ 1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام در قالب قطعاتی با مساحت های کمتر از حد نصاب فنی-مالی موضوع ماده (1) قانون مذکور، مورد بهره برداری کشاورزی قرار داشته است، مشروط بر آنکه در حال حاضر فاقد تغییر کاربری غیرمجاز باشند و متقاضی صدور سند، مالک هیچ یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، بلامانع است. مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (59) قانون مالیات های مستقیم درخصوص اراضی کشاورزی دارای سند رسمی تفکیکی که مساحت آن ها از حد نصاب فنی- مالی قانون مذکور کمتر است، در صورتی که به همراه تجمیع با زمین کشاورزی مجاور نباشد، معادل چهار برابر محاسبه می گردد.

در تبصره 9 این ماده آمده است: چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون های موضوع مواد (99) و (100) قانون شهرداری ها مصوب 11/ 4/ 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص آن، رأی به اخذ جریمه صادر یا رأی مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده باشد؛ حسب مورد، شهرداری ها، بخشداری ها و دهیاری ها مکلفند گواهی سرانجام کار ساختمان را صادر نمایند ولیکن مقدار و دلیل جریمه قسمت مشترک و جریمه های قسمت های اختصاصی باید در گواهی سرانجام کار ذکر گردد. سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، مقدار و دلیل جریمه قسمت های اختصاصی و بعلاوه قسمت های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذکر شده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی امکانپذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی صادره از کمیسیون های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری ها نمی باشد.

آقای علیرضا سلیمی در جریان آنالیز این ماده به استناد اصل 138 قانون اساسی اخطار داد و گفت: تبصره 10 این ماده مغایر شرع و قانون اساسی است.

آقای قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی هم این اخطار را وارد دانست و گفت: این تبصره جهت آنالیز بیشتر و تامین نظر شورای نگهبان مجدد به کمیسیون ارجاع می گردد.

تبصره 10 مذکور ارجاعی به کمیسیون قضایی و حقوقی عبارت است از: آیین نامه اجرائی این ماده ظرف مدت سه ماه پس از ابلاغ این قانون از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه می گردد و به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.

جهت برطرف ایرادات شورای نگهبان، ماده (11) مصوبه به این توضیح اصلاح شد: دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی) نمی توانند در معاملات موضوع ماده (1) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حکم این ماده، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اوّل علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر، به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

جهت برطرف ایرادات شورای نگهبان در خصوص ماده (13) مصوبه به این توضیح اصلاح شد: در صورتی که معامله رسمیِ انجام شده ابطال گردد، شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده (1) این قانون با أخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسؤولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکت های بیمه، بیمه نماید.

این امر، با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه حسب مورد شرکت بیمه یا زیان دیده به شخصی که بطلان مستند به اوست، نمی باشد. نحوه معین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.

ماده 17 حذف شده این طرح جهت تامین نظر شورای نگهبان عبارت است از: آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت شش ماه از طریق سازمان تهیه می گردد و به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.